主持人：在漫長的時(shí)代當(dāng)中中國人能做出選擇的機(jī)會(huì)并不太多，好在我們越來越有自己進(jìn)行選擇的機(jī)會(huì)，包括自己的工作、房子、所居住的城市和社區(qū)等等。長租市場越來越完善，長租產(chǎn)品越來越多，無疑也會(huì)為大家的選擇提供了更多的機(jī)會(huì)，帶來更多的幸福感。我小時(shí)候有很多搬家的經(jīng)歷，那時(shí)候的房子都是租住公房，會(huì)擁有不同的鄰居、不同的小伙伴，也有很多美好的回憶，現(xiàn)在換房的經(jīng)歷少一些，期待租購并舉新的選擇越來越多，能夠讓我們的故事，能夠讓我們的美好生活越來越多。
聆聽了四位主題演講嘉賓的演講之后，下面開啟一場圓桌對話，邀請各位來賓和我們就共同關(guān)心的長租市場話題進(jìn)行充分的討論。有請各位對話嘉賓，他們分別是：
華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)第五任會(huì)長任志強(qiáng)先生
中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇先生
世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉先生
遠(yuǎn)洋集團(tuán)長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展中心常務(wù)副總經(jīng)理俞國泰先生
任總來到長租市場論壇大家都挺期待的，第一個(gè)問題，大家怎么看目前的長租市場，目前的長租市場在租購并舉的體系當(dāng)中占什么位置？現(xiàn)在的長租市場是被資本催出來還是市場催出來的？
第二個(gè)問題，資本和市場怎么融合發(fā)展相得益彰？
第三個(gè)問題，如何看待長租市場未來我們應(yīng)該加強(qiáng)哪些、規(guī)避哪些？
任總對房地產(chǎn)市場很有研究，多次發(fā)表有價(jià)值的觀點(diǎn)，對于長租市場您是怎么看待的？
任志強(qiáng)：剛才58同城的老總講到08年開始有長租市場，我個(gè)人看這是一個(gè)認(rèn)識上的錯(cuò)誤。中國的長租公寓來自于1979年開始的《三資法》，幾乎所有的境外合資酒店項(xiàng)目投資都有長租市場，嚴(yán)格說來第一個(gè)長租公寓是建國飯店，第二個(gè)是華遠(yuǎn)大廈，第三個(gè)是國貿(mào)，第四個(gè)是香格里拉還有麗都等等。所有的合資酒店幾乎都配長租公寓，為什么那時(shí)候的長租公寓不發(fā)展？因?yàn)樵?0年代中末期的時(shí)候，長租公寓主要針對于境外或高端流動(dòng)人口，量非常少。比如大家知道唱歌的那英，當(dāng)時(shí)這些歌星幾乎都住在華遠(yuǎn)大廈，我們只有三層，但是集中了現(xiàn)在稱得上歌星、影星的有30多位，他們這些北漂沒有地方住，沒有公寓。建國飯店他們又進(jìn)不去，所以他們只能租我們的華遠(yuǎn)大廈。這是最早的時(shí)候長租公寓的消費(fèi)對象是誰沒有說，合資酒店最初的長租公寓租賃對象非常清晰，比如麗都，是唯一一個(gè)可以降境外直升飛機(jī)急救的境外合資酒店，就是針對部分人群。
中國為什么08年以后才有一些長租公寓？在高度城市化的過程中，各種限制性條件讓部分人不能買房子，只能租房子。23號文件非常明確告訴你，要求建立經(jīng)濟(jì)適用住房減租金，減地價(jià)減稅費(fèi)，低價(jià)賣給你，這是長期的問題。
第二個(gè)問題，住房是生活資料，在1951年出臺的房地產(chǎn)稅就沒有對生活資料和生產(chǎn)資料分得很清楚，1986年出臺房產(chǎn)稅把生活資料刨除了，允許生活資料免稅。50多年的住房分配制度導(dǎo)致的結(jié)果只有公房租賃和保障性住房租賃，當(dāng)住房市場私有化之后，很多人換了房子，把房改房條件很差拿去租，好房子自己住。這個(gè)變化的過程，1995年城市化率超過30%以后迅速增長起來的，最初允許大家買房入戶，很多地方城市只要你買房就允許你入戶，政府不承擔(dān)住房保障，你可以入戶。后來導(dǎo)致有接近3億人進(jìn)入了城市但是沒有戶籍，也買不了房。第一，嚴(yán)格限制你們買房子，不允許你買也不允許你賣，你進(jìn)城只能租，沒資格買，所以租的人多了。第二，租購并舉同權(quán)，租售怎么能同權(quán)，一個(gè)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，一個(gè)是租賃權(quán)利，怎么能同權(quán)呢？你把房子讓給他？我們沒有辦法建立一個(gè)合理的租賃市場，劉教授剛才講，美國機(jī)構(gòu)持有大量的長期住房，原因是減稅，德國也是一樣，日本幾乎40%的私人建立了租賃市場，剛才講集團(tuán)的資本實(shí)力來建立租賃市場，等著沒錢吧。凈地價(jià)那么高，怎么可能？國貿(mào)酒店租賃市場非常好，為什么？用國際金融手段來實(shí)現(xiàn)的。香港十大地產(chǎn)商或者主要前七位，租賃收入不管商場、寫字樓還是公寓，可以達(dá)到年收入60%。我們是第一家在香港上市的地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)提出的目標(biāo)把租賃收入提高到40%，結(jié)果一直維持在10%，最后分家了。我們提不上去，中國根本沒有租賃市場的概念，沒有相應(yīng)的稅收政策和其它的輔助條件。更多的包括香港是靠私人買第二套第三套房子，像德國交給合作社享受免稅待遇，低租金變成高收入。你不租房怎么辦？如果把2.8億人的戶口突然變成城市戶口，你看有那么多租賃市場嗎？那英這些人有了錢就買房子住，再好的公寓酒店她也不住。
在統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)中有一個(gè)基本概念，買房子列在投資里面沒有列在消費(fèi)里，租房子列在消費(fèi)里面，也就是說一無所有。投資的時(shí)候才有可能剩下，大家說我背了那么高的債，其實(shí)哪個(gè)不是先負(fù)債？高速公路不是先負(fù)債，負(fù)債慢慢還上，過橋費(fèi)收多了公路的錢才能還上，那不投資嗎？投資就是當(dāng)前消費(fèi)增加未來收入，你們還抱怨，尤其是媒體！這個(gè)報(bào)那個(gè)報(bào)老說背了多少債，房奴，哪個(gè)投資不是奴？所有的投資都是奴，終歸先負(fù)債后還債，哪個(gè)不是奴你能長租？我們最大的問題從來不說我們的租房房源來自于誰，不說租房對象是誰？為什么抱怨租金高？你的租金對象突然從高端像國際大酒店一樣從高端市場降到低端市場，降到2.8億沒有戶籍的人群身上，所以覺得租金貴。所以你收不回來租金，你面向的對象是那2.8億人，你們好好去查一查，有北京戶籍的人有幾個(gè)是低于7.5平米住房標(biāo)準(zhǔn)的人？全北京市兩千多萬人口一共一萬九千多戶低于人均7.5平米，每個(gè)月拿著補(bǔ)貼，不愿意從城里搬出去，給他房子不愿意住，太遠(yuǎn)了。真正要解決租房的是要進(jìn)入北京戶口的或者沒有北京戶口的人，消費(fèi)對象變了，以前是最有錢的那些人，現(xiàn)在是2.8億人，情況發(fā)生了變化。我不覺得用現(xiàn)行的長租租房能夠成為最后資金大量涌入而獲利好的市場。你們可能十年八年有一個(gè)高增長的過程，但是一旦變成護(hù)照而不是戶口的時(shí)候怎么辦？你們得重新考慮考慮，不是58個(gè)城市，也可能只有幾個(gè)城市或者幾十個(gè)城市有大量的租房需求，剩余的隨便買房有戶籍的時(shí)候沒有這個(gè)租房需求。
如果中國不改變現(xiàn)有政策，你們還有發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，如果我們能夠把它變成生活資料私有化，而不是把生活資料共有化的制度，情況會(huì)發(fā)生巨大的變化。
俞國泰：各位好！作為開發(fā)公司的運(yùn)營商，從企業(yè)角度來說有部分觀點(diǎn)很同意任總的觀點(diǎn)，企業(yè)是要盈利的，企業(yè)要有合理的利潤回報(bào)，當(dāng)前公寓市場發(fā)展到什么階段？任總從更長的歷史來看租賃市場和租賃住房，但是如果從長租公寓市場角度來說，我們認(rèn)為往前數(shù)市場化的程度來講，可能更多在于是初創(chuàng)摸索階段，很多是創(chuàng)業(yè)型公司在做長租公寓的領(lǐng)域。自從2015、2016年國家提倡租購并舉政策出來之后，社會(huì)或者市場參與主體對于長租市場的參與度非常活躍，包括從一直做房地產(chǎn)開發(fā)到后來2016年做長租公寓嘗試，還是屬于摸爬滾打的階段。當(dāng)然，從去年下半年開始，我們的同行，更多的競爭對手包括國家隊(duì)進(jìn)場。從這個(gè)市場發(fā)展的階段來說，目前市場在國家政策的支持下，社會(huì)機(jī)構(gòu)參與的情況下，包括租賃市場還有個(gè)人參與，目前多渠道、多主體參與的市場情況下，這個(gè)市場會(huì)迎來非常大的發(fā)展，首先需求在這兒。剛才任總講原來都是高端人群租住，現(xiàn)在戶籍制度下面更多的流動(dòng)人口城市化新增人口、新北京人、新城市人口要投身到社會(huì)當(dāng)中去，這些需求不管用市場化的手段還是保障性的手段去幫著解決居住問題。這個(gè)需求存在，而且這個(gè)需求比原來幾十個(gè)歌唱家的需求更龐大，市場潛力巨大，這也是去年年底很多機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，這是非常大的進(jìn)步。
不光運(yùn)營主體參與，很多資本也進(jìn)來，很多長線投資資金還是短期的投資資金都參與到租賃市場里面去，一部分從政策引導(dǎo)上面來說在政策的大勢下面國家隊(duì)包括建行富有責(zé)任的大行參與市場，另外也有投資資金參與投資公寓公司、公寓項(xiàng)目。有這些資金的支持，有資本的支持以后，市場具備跑得更快、發(fā)展得更大的條件。從資本對于市場的進(jìn)入來說很大程度上助推行業(yè)發(fā)展，一方面給市場化的企業(yè)提供了不管是建也好還是租也好的資金來源，解決了供應(yīng)方面。另外，從個(gè)人角度來說，可能帶來能夠支撐起租更長久的更持久的房子，資本進(jìn)來這個(gè)市場是有幫助的。反過來說，資本都在逐利，如果短期資金對于租賃市場未必有那么有利的方向，畢竟資本要回報(bào)，投入到公寓市場里面希望三年五年能夠把資金掙錢，而且實(shí)現(xiàn)高利潤的掙錢。對于這種資本有可能給市場帶來的影響是擾亂或者說給市場帶來不健康的因素，會(huì)導(dǎo)致逼迫裹脅租賃公司個(gè)體在市場上也好……
主持人：遠(yuǎn)洋對你的回報(bào)率預(yù)期是什么樣的？
俞國泰：遠(yuǎn)洋長租業(yè)務(wù)從去年下半年開始逐漸定位新業(yè)務(wù)，希望未來遠(yuǎn)洋業(yè)務(wù)里面的支柱業(yè)務(wù)，畢竟集團(tuán)給予了更大支持，親兒子的概念，就跟自己家養(yǎng)孩子一樣，目前不求多少回報(bào)。
主持人：現(xiàn)在還在幼兒園階段，12年寒窗還沒到？
俞國泰：對。從兒子長大終歸要獨(dú)立，一方面自己要練內(nèi)功，運(yùn)營能力提上來，看看租賃業(yè)務(wù)的盈利能力是怎么樣的。其次，看看未來多少年之后業(yè)務(wù)發(fā)展到什么樣的階段，那時(shí)候給家里人給長輩給父母帶來什么樣的回報(bào)，這個(gè)可能是我們在做這個(gè)業(yè)務(wù)時(shí)集團(tuán)對我們的希望，希望我們能夠穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)探索不同的模式，現(xiàn)階段磨煉我們的內(nèi)功，磨煉我們的運(yùn)營能力，錘煉我們的產(chǎn)品打造能力，希望做出來的產(chǎn)品服務(wù)是能夠在市場上有競爭力的，產(chǎn)生盈利的。這個(gè)是基礎(chǔ)，立身根本。其次，哪天兒子羽翼豐滿，不需要家力支持，能夠自我平衡，這個(gè)也是另外一方面在做的事。
何亮宇：臺上的專家前輩偏地產(chǎn)一些，就我一個(gè)人偏資本化一些，給大家講講我們的感受。中聯(lián)基金比較特殊，我們服務(wù)市場上50%以上的租賃住房REITs保利、越秀、碧桂園、恒大、華僑城都是我們做的，做多了以后，這些企業(yè)是怎么想的？他們?yōu)槭裁丛诮裉爝x擇這樣的道路？跟大家做一點(diǎn)分享。
僅從長租的板塊來講，肯定不是一個(gè)掙大錢甚至是不掙錢的行業(yè)。根據(jù)我們和開發(fā)企業(yè)交流的情況來看，大家一是沒辦法，因?yàn)楝F(xiàn)在政府很多要求，比如拍塊地有百分之多少或者限地價(jià)僅自持等等長期拿著這些資產(chǎn)，這是被逼的。第二，放在一個(gè)叫長的時(shí)間周期來看，從開發(fā)轉(zhuǎn)持有是必由的方向，很多企業(yè)特別是愿意把企業(yè)往長遠(yuǎn)發(fā)展角度來考慮的開發(fā)商愿意做一些布局做一些安排，在今天我需要用開發(fā)的品牌、實(shí)力、資源、資金來培育我這塊的能力和品牌，等將來這塊成為較大市場份額的時(shí)候，我已經(jīng)有了一定的市場先機(jī)，這是我和數(shù)家開發(fā)商老總交流為什么要開這塊業(yè)務(wù)，很多人給我的答案。
我們長時(shí)間做REITs產(chǎn)品，對比國內(nèi)外的市場，在紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有23家，上市的REITs有230多支，10倍之距。為什么有這樣的情況？有稅收的原因、制度的原因，但是更重要的原因是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段已經(jīng)到了這個(gè)時(shí)候，在歷史上已經(jīng)有大量的開發(fā)企業(yè)開發(fā)量在城市新興階段，在城市初期也都是蓋房子賣的，蓋著蓋著賣著賣著沒什么好賣的了就轉(zhuǎn)為持有。紐交所230多支REITs里面并不是生出來就是REITs，很多是當(dāng)年的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)過來的。以碧桂園為例，開發(fā)開發(fā)也不讓賣了讓自持，開發(fā)量越來越少，又去申請我以后90%的資金全部用于分紅，每年的開發(fā)量控制在多少以下，我承諾這些規(guī)則，我去稅務(wù)局申請能不能給我所得稅免稅？OK，我給你免稅，去紐交所申請上市，就變成一個(gè)REITs。我們分析美國的REITs市場也是這么一步步走過來，包括交易計(jì)劃，我們做結(jié)構(gòu)出身，看到今天美國的REITs結(jié)構(gòu)如此簡單優(yōu)美，其實(shí)不是今天看美國的今天，在歷史上也是經(jīng)歷大量復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，為了繞稅做了N多層的結(jié)構(gòu)安排。后來這個(gè)市場慢慢變大，算了，我索性給你一個(gè)制度政策，上世紀(jì)60年代REITs誕生的時(shí)候是沒有優(yōu)惠的，只是后來在80年代一下子給了稅收優(yōu)惠政策，迅速長大。在中國REITs的推出，稅收可能不是0到1的問題，是1萬億到10萬億的問題，可能今天房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)還沒有達(dá)到不管商業(yè)租賃還是房產(chǎn)租賃，社會(huì)發(fā)展沒到這個(gè)階段，可以跟地產(chǎn)的回報(bào)做一個(gè)驗(yàn)證。
同樣一類資產(chǎn)在國外的資金貢獻(xiàn)回報(bào)率是比較高的，但是資本的回報(bào)率相對比較少。在中國今天比如北上廣深大家愿意用高的價(jià)格買一個(gè)資產(chǎn)，因?yàn)橘I的人覺得雖然今天的租金回報(bào)率比較低，但是我相信未來的三年五年十年資產(chǎn)回報(bào)率還有一定的增值空間，這兩個(gè)加一塊兒回報(bào)率是差不多的。這種結(jié)構(gòu)的不同也反映了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡。長租特別強(qiáng)大的開發(fā)商今天來干長租，確實(shí)當(dāng)盈利來看，更多是團(tuán)隊(duì)、能力、品牌的儲(chǔ)備，將來真正市場變成由售轉(zhuǎn)租以后，已經(jīng)有了準(zhǔn)備，而不打無準(zhǔn)備之仗。這是我想說的第一點(diǎn)。
對于租金的看法，我跟任總一樣信奉古典經(jīng)濟(jì)學(xué)。我認(rèn)為在足夠大的市場放在足夠長的時(shí)間來看，價(jià)格一定是供需兩端來決定的，當(dāng)某一個(gè)時(shí)點(diǎn)或者某一個(gè)區(qū)域會(huì)不會(huì)出現(xiàn)極高極低？一定有可能。網(wǎng)上炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)天通苑7000塊錢一間房炒到10300，某兩家中介公司去炒，后來說這是假消息，即使是真消息也是有可能存在的，但是它是孤案，不是大樣本事件。在足夠大的市場里面一定供需決定架構(gòu)，在北京750萬套房，3000萬常住人口，不管常住人口是買房解決居住問題還是租房解決居住問題，總得要有一個(gè)地方住，750萬套房對應(yīng)3000萬常住人口，顯然是供不應(yīng)求的概念。200萬套可租用房和800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來有些火災(zāi)的問題清除的問題進(jìn)一步減少了不在統(tǒng)計(jì)之內(nèi)的供應(yīng)量，供需矛盾加劇。第三，房價(jià)進(jìn)一步上漲，使得原來有買房解決住房的人可能沒有能力買房，在他20多歲、30多歲時(shí)當(dāng)然轉(zhuǎn)向租賃市場，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現(xiàn)象。
還有統(tǒng)計(jì)上的問題，拆除或者減少的供應(yīng)量大部分是相對比較低端低價(jià)的租賃場所，本來的租金就比較偏低，這塊拿掉了，剩下的存量部分自然就顯得高了。這是統(tǒng)計(jì)學(xué)上的，如果有的話，這是統(tǒng)計(jì)學(xué)上導(dǎo)致的問題。
我上次有機(jī)會(huì)參加最高層組織的關(guān)于自如事件的內(nèi)部研討會(huì)，當(dāng)時(shí)邀請北京、上海、深圳、廣州、南京五個(gè)地方住建部的領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)。大家有一個(gè)統(tǒng)一的觀點(diǎn)，租金水平漲了跌了不知道，這塊的統(tǒng)計(jì)是非常不準(zhǔn)的。要是問鏈家、自如、蛋殼，沒漲，問地方政府漲2%、3%，要問租戶漲20%—30%，到底漲跌什么情況，租金的統(tǒng)計(jì)是缺失的，到底怎么樣并不是很清楚。一線城市的租金向上走，最重要的原因還是供需導(dǎo)致的結(jié)果，你可以不讓人買房，但是不可能不讓人租房，這是市場化的需求。
甘偉：世聯(lián)行紅璞公寓，做三萬多間房是集中式公寓，全國排名前三。剛才任總講2.8億人3萬間房，集中式長租公寓整體供應(yīng)量不超過租賃市場的1%，說明什么？這2.8億人肯定有地方住，住在長租公寓里面的非常非常少。市場遍地是出租房，出租房租賃是一直存在的，長租公寓是稀缺的東西，也說明中國從C2C到B2C非常艱難，沒有太多的機(jī)構(gòu)愿意來做租賃，因?yàn)椴粧赍X，因?yàn)闆]有太好的算帳方式。今天解決的不是長租公寓怎么管制的問題，而在于中國的長租企業(yè)能不能夠有1%、2%上升到雙位數(shù)，美國是40%多，日本70%，這個(gè)數(shù)如果沒有B2C的發(fā)展，租賃時(shí)代來不了，租金沒法管，租賃市場無法管，沒人交稅，就這么清晰的一件事。怎么讓這幫企業(yè)活下來，這是最關(guān)鍵的事情。
今天討論的是中國租賃市場，不是討論北京租賃市場，我對于討論北京的市場沒什么興趣，畢竟中國只有一個(gè)北京，只有一個(gè)上海。我們的長租公寓三萬間基本在中國的二線城市，一個(gè)月的租金拎包入住，有裝修，有冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)也有很好的床、書架、書柜、衣柜、桌子、沙發(fā)，一間房平均全國1600塊錢一個(gè)月，這個(gè)價(jià)格貴嗎？一對情侶住占15%—20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯(cuò)的房子，我覺得這個(gè)市場還是存在的，這是為什么愿意聚焦在中國二線城市，中國未來城市化進(jìn)程最重要的一個(gè)城市化引擎爆發(fā)的城市做租賃，我們的公寓在廣州、深圳、武漢、重慶、武漢、長沙、杭州，再遠(yuǎn)一點(diǎn)看這個(gè)市場有更多的希望可以做。
